повернутися

Инициативы Президента Украины Виктора Ющенко и Кабинета Министров Украины относительно обеспечения жителей страны недорогим жильем в первую очередь скажутся на работе строителей и на ситуации в целом в строительной отрасли. О том, возможно ли сегодня в нашей стране с перегретым рынком недвижимости появление квартир, доступных для кошелька рядовых украинцев, и какие шаги должны сделать сами власть имущие, чтобы их обещания и инициативы воплотились в жизнь, рассказывает директор ООО «БП-4 КМБ-1» Константин Лядецкий.

— Константин Александрович, по вашему мнению, насколько реальна сегодня реализация Программы доступного жилья в Украине в целом, и в Киеве в частности?

— На сегодняшний день в Киеве, равно как и в других городах Украины, реализация Программы доступного жилья возможна только в случае принятия Закона Украины «О доступном жилье», а так же других нормативно-правовых актов, в которых будут законодательно урегулированы все вопросы, связанные со строительством такого жилья и закреплены механизмы взаимодействия всех участников этого процесса. По моему мнению, необходимо четко выписать механизм определения стоимости жилья в зависимости от региона; процедуру бесплатного выделения земельного участка под строительство; схему обеспечения объекта строительства инженерной инфраструктурой; схему предоставления коммерческими банками кредитов. Так же необходимо предусмотреть, каким образом будут определяться коммерческие банки, которые станут выделять кредитные средства под строительство подобных объектов и схему их сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением. Ну и, конечно же, необходимо в законах предусмотреть финансирование 30% стоимости жилья за счет государственных средств, а также четко прописать механизм выделения этих средств. К сожалению, пока документа, который урегулировал бы все вышеперечисленные вопросы, не существует. Нужно, чтобы в работу над ним включились и Верховная Рада Украины и Министерство регионального развития и строительства, и, конечно же, органы местного самоуправления.

— Из каких основных составляющих состоит стоимость квадратного метра жилья?

— К возведению любого здания причастны инвестор (заказчик) и строитель (подрядчик). Первый покупает земельный участок и предоставляет его строителям. В смету подрядчика закладываются стоимость строительных материалов, машин и оборудования, необходимых для строительно-монтажных работ, заработная плата рабочим, прибыль и все налоги, которые необходимо будет уплатить. После возведения здания инвестор должен подключить к дому электричество, теплоснабжение, провести канализацию, воду, телефон и т.п. За присоединение к этим жизненно необходимым сетям коммунальные предприятия требуют довольно крупные суммы в виде оплаты своих услуг. Все это значительно увеличивает конечную стоимость готового объекта, и конечно же, приводит к удорожанию каждого квадратного метра жилья в доме.

— Президент Украины Виктор Ющенко считает, что сегодня в Украине можно строить квартиры, стоимость квадратного метра в которых не будет превышать 600 у.е. Как вы думаете, это реальная цифра?

— Я думаю, при минимальных затратах на строительство, цена могла быть такой еще год назад. Но на сегодняшний день это уже не реально. В данный момент 600 у.е. — это только та сумма, которую необходимо заплатить подрядчику, выполняющему строительные работы. Хотя зачастую и таких денег уже не достаточно. Поэтому, по моему убеждению, построить жилье по столь низкой цене сегодня практически не реально.

Впрочем, есть еще нюанс в том, какую валюту принимать за условную единицу. Если доллар США, то 600 у.е. — это уже мало. А если евро, который демонстрирует стабильный рост по отношению к американской валюте, то, наверное, еще может хватить. Да и то при условии снижения налога на добавленную стоимость, а то и упразднения его для социально важных объектов.

— За счет чего можно снизить стоимость квадратного метра жилья?

В первую очередь, за счет отведения бесплатного земельного участка под строительство такого класса жилья. Ведь земля нынче очень дорогая. Во-вторых, поскольку доступное жилье возводится все-таки для государства с целью решить социальные проблемы нашего общества, то компании, задействованные в реализации такого проекта, должны быть освобождены от уплаты НДС. Таким образом, жилье сразу станет на 20% дешевле, ведь именно такая сегодня в Украине ставка налога на добавленную стоимость.

Также необходимо, чтобы законодатели обязали коммунальные предприятия, занимающиеся подключением газа и электроэнергии, проведением воды, канализации и телефонных линий, снизить стоимость своих услуг.

В крайнем случае, если основной целью является построить квартиры с как можно меньшими затратами, можно несколько сэкономить на благоустройстве прилегающей к дому территории. Ведь в Киеве благоустройству дворов застройщики уделяю достаточно много внимания, что, соответственно, влечет за собой и огромные затраты финансовых средств.

На остальном же сэкономить не удастся. Все налоги, например, в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и другие, мы обязаны платить. Стоимость стройматериалов устанавливается производителем и рынком. Поэтому однозначно можно утверждать, что они не подешевеют. Например, только за последний год цена строительных материалов возросла на 20-30%. Снизить прибыль строительной компании, которая и так сегодня не превышает 5-7%, также нельзя. Стоит учитывать, что нередко, из-за изначально не предусмотренных дополнительных работ или простоев в работе, подрядчик может потерять до 2% прибыли. Остается 5% рентабельности работы строительной компании, ниже которой не имеет смысла работать вообще. Сэкономить на заработной плате рабочих строительной компании тоже не получится. Во-первых, это повлечет за собой утечку кадров и поставит под угрозу строительство всего объекта. Во-вторых, важно помнить, что в строительных организациях работают живые люди, которые заслуживают того, чтобы получать достойную заработную плату, содержать семью.

Единственно, что в регионах страны размер заработной платы несколько ниже, чем в крупных городах и столице. Но это все равно не позволит сэкономить существенные суммы.

— То есть, если предоставить строителю бесплатно земельный участок и освободить компанию от НДС, то можно построить недорогое жилье?

— Если выделить бесплатно участок под строительство, пересмотреть нормы подключения домов к инженерным сетям до выдачи технических условий на стадии проектирования, то стоимость такого жилья действительно можно снизить. Однако все равно, стоимость квартиры будет зависеть от того, в каком городе или регионе страны построен этот дом.

— Получается, вообще не целесообразно говорить о какой-то стабильной цене на недвижимость, общей для всей территории Украины, именно потому, что и рабочая сила, и строительные материалы по своей стоимости очень разные в разных регионах?

— Именно. Об определенной общей сумме стоимости жилья на всей территории Украины вообще не стоит вести речь, поскольку себестоимость недвижимости зависит от многих факторов. Например, важно учитывать, есть ли в регионе, в котором возводится дом, строительные материалы надлежащего качества. Реализация Программы и стоимость жилья также очень сильно будут зависеть от инфляционных процессов в стране: цен на электроэнергию, воду, горючее. Очень важно, чтобы это понимали люди, которые будут руководить процессом внедрения президентской Программы в жизнь, ведь нельзя в одни рамки ставить стоимость 1 м кв., например, в Киеве и в сельской местности. Я думаю, что в регионах жилье однозначно может быть дешевле на 10-20%. Но в 600 у.е. можно вложиться только если такую Программу реализовать с нулевой рентабельностью.

— Выходит, строительным компаниям Программа строительства доступного жилья не интересна…

— Отчасти так. Впрочем, если строительная компания, а не инвестор, получит при этом свои 5-7% заработка, то она возьмется за работу.

— Но кто же, в таком случае может выступить инвестором строительства доступного жилья в Украине?

— Заказчиком, как правило, является инвестор, который финансирует проект за собственный счет. Если у него есть деньги и он уверен, что получит прибыль, то он будет вкладывать средства.

В случае отсутствия инвестора и, соответственно, его финансовых средств, одним из вариантов финансирования проекта может быть привлечение кредитных денежных средств. Кредиторами строительства доступного жилья могут выступить государственные банки. Если это будут государственные деньги под низкий процент, например 5%, то программой может руководить некое коммунальное предприятие, на которое законом будет возложена эта миссия.

— Как думаете, государство способно обеспечить население страны столь дешевыми кредитами?

— Тут возникает немало вопросов. Так, правительство действительно может обязать государственные банки (например, Ощадбанк), прибыль которых может регулировать государство, выдавать кредиты под минимальный процент, принятый во всем мире — 5-7% годовых в гривне. Однако при этом стоит учитывать и уровень инфляции в стране. Когда инфляционные процессы за год достигают 20%, а банк при этом зарабатывает только 5%, то получается, что на самом деле он теряет 15%. Исходя из этих несложных расчетов, можно с уверенностью сказать, что процентная ставка по кредиту все равно не может быть ниже уровня инфляции в стране. Если инфляция составляет 10%, то процент по кредиту не может быть менее 12-15%. А коммерческий банк установит все 20%. Поэтому инфляция в разработке Программы доступного жилья также имеет большое значение.

Хотя и эти вопросы, скорее всего, можно урегулировать законодательно. Например, привязать кредиты к стабильной валюте. Не к доллару, который падает, а, скажем, к стабильному евро. В данной ситуации главное, чтобы государство действительно было заинтересовано в реализации этой Программы, регулировало процесс и выдавало необходимые деньги.

Как правило, когда государственные мужи не хотят выделять средства, то разворачивают масштабные проверки и перепроверки. Это может длиться полгода. В результате строителям не дают работать, организации теряют рабочий ритм, несут дополнительные затраты в связи с простоем, а из-за инфляции пропадает и интерес. Поэтому в любом деле должна присутствовать заинтересованность всех сторон.

— Не опасаются ли строители административного давления со стороны государства, вынуждающего их идти на заведомо невыгодные условия работы?

— Административное давление со стороны государства или, скорее всего, государственных структур и отдельных их работников возможно. И именно для того, чтобы избежать такого давления в рамках Программы доступного жилья, должна быть разработана и принята соответствующая законодательная база. А организации, которые буду задействованы в возведении таких жилых домов, должны поддерживаться властью. В первую очередь необходимо поддержать того, кто заранее согласен на меньшую прибыль, но на стабильную работу с поддержкой государства. Поэтому я не думаю, что строительные компании будут бояться административного давления.

Строительные фирмы будут участвовать в реализации Программы доступного жилья по собственному желанию, просчитывая и взвешивая все «за» и «против».

— Подводя итоги, будет ли в Украине таки строиться доступное жилье?

— Если государство действительно захочет получить дешевое жилье для своего населения, и готово работать в этом направлении, то оно будет. Однако каждый участник этого процесса должен получить свою пусть небольшую, но гарантированную прибыль и должен быть законодательно защищен от всевозможных форс-мажоров на рынке.