Домен выставлен на продажу, c предложениями о покупке обращайтесь

23 июля 2010 г. вступил в силу Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья" №2367 (далее - Закон), которым внесены существенные изменения и дополнения в ряд законодательных актов в сфере строительства объектов жилой застройки.

В целом следует отметить, что, несмотря на лозунги парламентариев о защите прав частных инвесторов, множество положений Закона все же установлены в интересах застройщиков. Комментарии к данному Закону для BUILD Review предоставил Тимур Бондарев, старший партнер юридической компании Arzinger.

Упрощенные требования при получении разрешения на выполнение строительных работ

Существенные дополнения внесены в ст. 29 Закона Украины "О планировании и застройке территорий". В частности, для получения разрешения на выполнение строительных работ в процессе реконструкции/капитального ремонта дорог и других линейных коммуникаций в границах существующего землеотвода, застройщик более не должен подавать документ, подтверждающий его право собственности или право пользования земельным участком. Это положение имеет достаточно большое практическое значение, учитывая тот факт, что множество дорог и других линейных объектов в прошлом прокладывались или без всяческого оформления документов на землю, или передавались с баланса на баланс разных государственных/коммунальных предприятий без переоформления таких правоустанавливающих документов. Таким образом, на сегодняшний день норма об упрощенном порядке получения разрешения на выполнение строительных работ существенно облегчит жизнь в первую очередь Укравтодору.

Страхование строительно-монтажных работ

Законом отменены требования к обязательному страхованию застройщиком строительно-монтажных работ в рамках ФФС и ФОН. Аналогично сняты обязательства доверителей по страхованию своих имущественных рисков по договору об участии в ФФС. Соответствующие положения об обязательном страховании были исключены из ст. 7 Закона Украины "О страховании". С одной стороны, это положение значительно уменьшит финансовое бремя, как для застройщика, так и для доверителей. С другой стороны, подобная норма может в первую очередь негативно отразиться на частных инвесторах, особенно учитывая тот факт, что в подавляющем большинстве случаев объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой и не всегда с надлежаще выполненными строительными/отделочными работами. Однако справедливости ради стоит отметить, что инвестор всегда может по своей инициативе воспользоваться услугами добровольного страхования. А вот что касается страхования строительно-монтажных работ от риска их повреждения или уничтожения, его упразднение может негативно отразиться на частных инвесторах. В частности, в случае такого повреждения и уничтожения застройщик, скорее всего, засвидетельствует форс-мажорные обстоятельства в Торгово-промышленной палате (кстати, на основании новой ч. 3 ст.14 Закона Украины "О торгово-промышленных палатах в Украине") и будет освобожден от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств. Кроме того, ранее страхование строительно-монтажных работ в обязательном порядке проводилось на весь гарантийный срок после передачи объекта в собственность инвестору, однако теперь после отмены обязательного страхования, инвесторы не смогут возместить убытки в случае повреждения или уничтожения объекта инвестирования. Таким образом, данное законодательное нововведение введено, скорее, в интересах застройщиков, нежели частных инвесторов.

Ужесточение требований в рамках ФОН и ФФС

Согласно новому положению ст.7 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом в строительстве жилья и операциях с недвижимостью" управителю фонда запрещается заключать договоры управления имуществом и привлекать средства для финансирования сооружения объекта строительства до получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ. Ранее предоставление разрешения на выполнение строительных работ было обязательно лишь на стадии открытия финансирования строительства в рамках ФФС. Что касается ФОН, такого требования к открытию финансирования не было установлено. Более того, согласно ст. 25 Закона ФОН мог быть создан еще до момента утверждения проектно-сметной документации на строительство объекта – в таком случае собственники сертификатов ФОН принимали на себя дополнительные риски. Теперь, с принятием нового положения ст. 7 Закона до получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ управитель может лишь разработать Правила фонда и урегулировать отношения с застройщиком. Данная норма призвана минимизировать риски инвесторов, а также пресечь нецелевое использование средств управителями. Кроме того, получения разрешения на выполнение строительных работ как условие привлечения финансирования призвано мотивировать застройщиков к более оперативному прохождению и соблюдению сроков согласовательной процедуры.

Реклама строящихся объектов жилой недвижимости

Законом также установлены дополнительные требования к рекламе строящихся объектов жилой недвижимости. В частности, наряду с требованиями в ст.25-1 Закона "О рекламе", реклама строящихся жилых домов возможна теперь не только при наличии разрешения на выполнение строительных работ и лицензии на выполнение строительной деятельности, но и при условии получения разрешения/лицензии на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг или свидетельства о регистрации выпуска целевых облигаций. Ввиду указанной новеллы к числу контролирующих органов в сфере рекламы добавлен специально уполномоченный орган по вопросам градостроительства и архитектуры, призванный контролировать рекламу сооружающихся жилых зданий. В целом, данная законодательная новелла позволяет предупредить случаи введения в заблуждение частных инвесторов, и обеспечивает прозрачность процесса привлечения частных инвесторов в строительство жилья. Однако не стоит забывать, что установление запрета – лишь начало пути, дальнейшая имплементация будет зависеть от уровня контроля со стороны контролирующих органов, и, в значительной мере, от распространителей рекламы.

Форс-мажор

Закон не оставил без внимания и положение о форс-мажоре. Отныне справки о форс-мажоре будут выдаваться не всем застройщикам (независимо от функционального назначения объекта строительства), а лишь застройщикам жилья. Теперь застройщики других объектов строительства не смогут подтверждать форс-мажорные обстоятельства справкой из ТПП (кроме случаев заключения внешнеэкономического контракта). При выдаче справок о форс-мажоре для застройщиков торгово-промышленные палаты должны кооперировать с Министерством регионального развития и строительства. И хотя это положение направлено на установление более обоснованного подхода к оценке обстоятельств непреодолимой силы и пресечение случаев злоупотребления со стороны застройщиков, реальный механизм взаимодействия ТПП и Министерства на сегодня не регламентирован. Остается надеяться, что такое взаимодействие не будет лишь номинальным, а Кабинет Министров урегулирует этот вопрос на подзаконном уровне.