Домен выставлен на продажу, c предложениями о покупке обращайтесь

02.11.2010 Корпорация «Столица» и все её участники поздравляют «Трест Киевгорстрой-1» с десятилетним юбилеем!

01.07.2010 Корпорация "Столица" поздравляет архитекторов с профессиональным праздником!!!

Директор ТОВ "Євробуд"

Скандал с компанией "Элита-Центр" обнажил на строительном рынке проблемы, которые существовали много лет, но на которые власти упорно не хотели обращать внимание. Однако "Элита-Центр" - отнюдь не единственное слабое место в сфере возведения недвижимости. Законодательная неурегулированность строительного рынка, несоответствие критериям застройки города и хаотическое возведение жилых домов привело к череде конфликтов: застройщики воюют с населением, население - с организаторами финансовых пирамид, власти - с застройщиками. Список воюющих сторон можно продолжить, равно как и дискуссию о том, кто виноват в сложившейся ситуации, однако главной причиной столкновений стала абсолютная неготовность Киева к строительству за негосударственные средства. Данной статьей "ВД" продолжает анализ проблем, которыми в ближайшее время могут возникнуть на строительном рынке столицы. Возможно, наиболее неожиданной станет отток средств из строительства из-за проблем с выделением строительных площадок. Причем произойти это может уже в ближайшем будущем.

Страсти по генплану

Во времена СССР все города огромной страны застраивались в соответствии с утвержденными генеральными планами строительства. Естественно, статус столицы союзной республики подразумевал возведение в Киеве крупных предприятий и жилья для их работников - все направления застройки Киева определялись в Москве, и, естественно, зоны делового и административного центров в Киеве не предусматривались.

В 1991 г. статус Киева изменился, но перепозиционирование города в столицу европейского государства предполагало соответствие статуса реальности, и в Киеве пришлось серьезно развивать столичную инфраструктуру и строить те объекты, которые связаны с функционированием государства. Концептуально данная проблема была сформулирована и вынесена на обсуждение Киевсовета, вот только отображения в утвержденном в 2003 г. генеральном плане развития города (далее - Генплан) она не нашла.

Генплан развития столицы до 2020 г. был одобрен депутатами Киевсовета в 2003 г., и на момент его принятия специалисты оценивали документ как весьма передовой, но уже по прошествии двух лет оценки изменились на прямо противоположные. "Генеральный план развития Киева отражает советский подход к градостроительству, в нем отсутствует отображение современных тенденций и принципа столичности", - полагает Андрей Миргородский, заместитель председателя комиссии Киевсовета по градостроительству.

"Генплан ориентирован на развитие в Киеве наукоемких технологий, - рассказывает Эдуард Лещенко, заместитель начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды. - Тогда мы считали, что Киев в силу научного потенциала, месторасположения, истории, должен развивать высокоинтеллектуальную промышленность - электронику, наукоемкие производства. Но сегодня к этим задачам отношение изменилось потому, что Киев - столица государства, а для столицы характерны задачи, связанные с деятельностью государства". В результате утвержденный Генплан города лишь подкорректировал советские стандарты, практически не решив вопросы нехватки современных административных зданий, в которых могли бы размещаться государственные органы, а также объектов, пригодных для размещения дипломатического корпуса и посольств. Также не отображено увеличение нагрузки на транспортную инфраструктуру города, учитывая возросшее количество автомобилей и численности населения Киева. Помимо неудобств для жителей столицы, эти недостатки существенно снижают инвестиционную и туристическую привлекательность города.

Что нам стоит дом построить

Как известно, в СССР единственным инвестором строительства практически всех объектов было государство, которое и планировало что, где и зачем будет построено. Тогда же существовала четкая система строительства, подразумевавшая утверждение Генплана развития города на сессии Киевсовета и застройку в соответствии с утвержденным макетом. При этом существовали строгие нормы строительства, регламентирующие не только минимально необходимые на каждого жителя микрорайона квадратные метры жилья, но и масштабы зеленых насаждений, а также наличие объектов социальной инфраструктуры. Естественно, за соблюдением строительных норм осуществлялся строгий контроль. При Киевской городской государственной администрации (КГГА) существует Государственный архитектурно-строительный контроль (далее - Госархстройконтроль), который выдает разрешение на застройку микрорайона и следит за соблюдением всех правил на всех этапах строительства. В конце концов, глава Госархстройконтроля является сопредседателем Комиссии по приему объекта в эксплуатацию, на которую возложена задача контролировать соответствие построенного микрорайона Генплану. Однако, это в теории.

"Сегодня в Киеве существует проблема комплексного освоения территорий, которая, с одной стороны, вызвана ограниченностью территорий, а с другой - постоянным ростом спроса на землю, - считает Сергей Броневицкий, начальник коммунальной организации "Центр градостроительства и архитектуры". - Только благодаря такому механизму как детальная планировка территорий (Далее - ДПТ), мы сможем отрегулировать проблемы застройки и комплексно подойти к освоению территорий. ДПТ предусматривает не только размещение садиков, школ, магазинов, социальной инфраструктуры, но и инвестиционно привлекательных объектов".

Еще при утверждении Генплана предполагалось, что для его воплощения в жизнь будут приняты и другие документы - в первую очередь, ДПТ. Однако за последние 12 лет в Киеве не было утверждено ни одного ДПТ, за исключением двух территорий, которые планировали освоить муниципальное предприятие "Генеральная дирекция по обслуживанию иностранных представительств" и холдинг "Киевгорстрой". Для них были разработаны ДПТ, которые учитывали их конкретные требования и возможности. При этом, как утверждают некоторые эксперты, ДПТ были сделаны так, чтобы никакой другой заказчик на этих землях не мог ничего строить. Обязанности разработки ДПТ возложены на проектные организации, которые должны согласовывать свои проекты с Главным архитектурно-планировочным управлением (ГлавАПУ). И лишь после этого происходит утверждение планов ДПТ на сессии Киевсовета. И без объектов социальной инфраструктуры ни один микрорайон столицы не может быть застроен.

Однако в 1990-е в столице появились целые районы, где практически отсутствуют детские сады, школы и поликлиники. Для того чтобы убедиться в этом, достаточно сравнить спальные районы Киева, построенные в последнее десятилетие (Позняки, Осокорки) и массивы, строительство которых началось в 1980-е (Теремки, Оболонь). Последние уступают новым микрорайонам по качественным показателям домов, но выигрывают за счет более развитой социальной инфраструктуры.

Это объясняется не только отсутствием документа, который отвечал бы на вопросы, что, где и зачем строить. Источник в Глав АПУ, пожелавший остаться неназванным, сообщил "ВД", что на этапе согласования и утверждения плана застройки массива все объекты социальной инфраструктуры присутствуют, но вот потом вдруг оказывается, что найти застройщика, готового возвести целый жилой массив, - невозможно. И в результате выдается разрешение на строительство одного-двух жилых домов - так постепенно происходит застройка микрорайона жилыми домами, а для объектов социальной инфраструктуры остается лишь выделенное по плану место.

Такой ситуации поспособствовало то, что более 10 лет строительство в Киеве ведется за средства частных инвесторов - бизнесменов, компаний и населения. В период, когда государственные вложения в строительство были прекращены, власти начали активно привлекать частные инвестиции, создавая для инвесторов самые благоприятные условия и практически потакая им во всем.

В результате Киев столкнулся с тем, что условия диктуют заказчик и инвестор. Почувствовав прибыльность вложений в жилищное строительство, инвесторы начали строить жилье, не тратя деньги на развитие социальной инфраструктуры. Стремление получить прибыль от коммерческой недвижимости в центральных районах привела к тому, что на Крещатике стали стремительно исчезать продовольственные и книжные магазины, а отсутствие парковочных мест в центре города вытеснило пешеходов с тротуаров, на которых располагаются сегодня автомобили.

Возможно, органы столичной власти, контролирующие застройку, проигнорировали бы недовольство горожан, если бы протесты киевлян (которые в большинстве случаев и выступают инвесторами при строительстве жилья) неожиданно не создали проблем для самих застройщиков. С ними строительные компании впервые столкнулись в 2005 г. - пикеты и акции протеста жителей столицы против нерегулируемой застройки привели к тому, что многие компании так и не смогли вывести на рынок заявленные предложения и начать строительство на выделенных площадках. При этом во многих домах, которые только планировалось построить, квартиры были проданы будущим жильцам. К примеру, компания "Алексбуд" еще в 2003 г. получила участок для строительства на массиве Виноградарь, но затем, под давлением недовольных горожан, Киевсовет 28 декабря 2004 г. отменил решение о выделении земельного участка. В 2005 г. компания через суд добилась возобновления строительства, однако протесты жителей микрорайона не прекратились и до сих пор.

"Сегодня мы неправильно выделяем землю, - рассказывает Эдуард Лещенко, - землю нужно выделять на конкурсе и выделять инвестиционным пакетом, чтобы заказчик не бегал на согласования, а сразу мог приступать к строительству. Перед конкурсом все заказчики, которые захотят купить участок, должны оценить степень риска и прибыльность".

"Даже если инвестор сегодня выигрывает конкурс, он вынужден по всем инстанциям собирать документы, - возражает Андрей Миргородский. - Но часто бывает, что на том участке, который он выиграл, находится, например, охранная зона водоотвода и ничего строить нельзя. Или проводятся акции протеста против застройки. Поэтому для того, чтобы продавать землю на конкурсных основаниях, нужно понять, что мы обязаны продавать не участок, а выставлять на аукцион готовое кадастровое дело, где расписаны все параметры объекта и ограничения. Чтобы было четко понятно, что покупает инвестор".

Разорвать круг

Строительные компании желают строить только то жилье, которое приносит реальный доход в виде продажи квартир, однако сами киевляне, недовольные хаотичностью проводимой застройки, не дают строительным компаниям осуществлять строительство на выделенных Киевсоветом участках. Причем именно жители столицы выступают главными инвесторами строительства, и без их денег строительные схемы привлечения средств работать не будут. Тенденция к увеличению протестов против хаотичной застройки Киева очевидна. Что же необходимо сделать, чтобы застройка проводилась согласно Строительным нормам и правилам?

"Любого инвестора интересует не только прибыль, но и гарантии защиты своих инвестиций, - объясняет Александр Овчар, член постоянной комиссии Киевсовета по вопросам землепользования. - А для этого нужна стабильность, понятность и прозрачность. Мы же переживаем тот этап, когда очень тяжело эту прозрачность создать. К тому же для того, чтобы разобраться в документах, регулирующих земельный рынок, необходимо закончить юридическую академию. Как можно скорее должны быть созданы понятные правила игры, чтобы мы не так зависели от личности или политической силы. Для этого нужно разработать документы и утвердить их на соответствующем уровне".

Конечно, для получения разрешения на строительство даже одного объекта застройщику нужно пройти десяток инстанций. Потому куда целесообразнее выделять под застройку целый микрорайон с уже согласованными и спроектированными объектами социальной инфраструктуры, а не отдельные объекты, как это происходит в настоящее время. При этом упрощение процедуры согласования для самой строительной компании возможно путем уменьшения количества государственных органов, в которых нужно оформлять разрешительные документы. Естественно, эти функции придется переложить на Госархстройконтроль.

Киевским властям, если они не заинтересованы в массовых протестах населения, придется все-таки начать регулировать рынок земли и строительства, обозначив четкие правила игры, которые будут обязательны при любой власти. Но для этого необходима как раз разработка ДПТ, которые органически будут вписываться в общий генеральный план развития города. Все нормы строительства, предусматривающие не только минимальные показатели квадратных метров на человека, но и расчетные нормы зеленых зон и объектов социальной инфраструктуры, имеются - дело лишь за их выполнением и контролем над строительными компаниями. Для этого нужно не так много: создать прозрачные правила игры для строительных компаний, неукоснительное соблюдение которых гарантирует последним как стабильную работу в течение 7-10 лет, так и прибыль в течение этого срока.

06.03.2006

Анна ЛЕВЧЕНКО, "Власть денег"

Відкрите акціонерне товариство "Банк  „Столиця” було зареєстровано Національним банком України у 2004 році. Ба...

Товариство з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «Столиця» почав свою діяльність зовсім недавно. Клуб заснований 28...

Досвiд роботи ТОВ "Охоронна фiрма "Столиця", на ринку охоронних послуг складає понад чотири роки, зокрема досвiд охо...

Страхова компанія „Столиця” була заснована 17 вересня 2003 року, як складова частина та офіційний страховик корпорац...

Товариство «Євробуд» створено в 2001 р. як підприємство, основним видом діяльності якого є капітальне будівництво жи...