02.11.2010
Корпорация «Столица» и все её участники поздравляют «Трест Киевгорстрой-1» с десятилетним юбилеем! |
01.07.2010
Корпорация "Столица" поздравляет архитекторов с профессиональным праздником!!! |
|
 
|
|
Здание с "умом": это выгодно!
Построить деловой, торговый или гостиничный комплексы – это нынче только полдела. Самое главное, вдохнуть «жизнь» в новорожденный объект коммерческой недвижимости, чтобы каждый, кто попадет в его стены, мог в полной мере ощутить тот комфорт, который способны создать современные технологии. Тенденции последних лет свидетельствуют, что оснащение отечественных общественных зданий системами автоматизации управления, больше известными, как системы «умный дом», постепенно превращается из модного зарубежного веяния в стандартную опцию всякого проекта, предусматривающего создание профессионального объекта коммерческой недвижимости. Интеллект на страже кошелька «Умные дома», как и люди, порой сильно отличаются друг от друга уровнем «интеллекта». Дело в том, что в каждом конкретном случае степень системной интеграции инженерных систем и телекоммуникационных сетей здания, а также его техническая начинка – весьма индивидуальна. Некоторые владельцы объектов недвижимости выделяют средства лишь на приобретение своему зданию «извилин» для климат-контроля, или охранной системы. Другие «фаршируют» офисные центры и гостиницы всеми доступными на рынке техническими устройствами, чтобы полностью контролировать абсолютно все процессы жизнедеятельности здания и управлять им даже через интернет. Выбирая между максимумом и минимумом системной интеграции, владельцы недвижимости и девелоперы проекта обычно руководствуются классом будущего объекта коммерческой недвижимости, спецификой его потребительской аудитории. Чаще всего «умный дом» по-украински включает в себя все или некоторые из следующих опций: • управление климатом в помещениях Николай ЛАТАНСКИЙ, директор компании Inteldome: – Во всем мире в общественных зданиях, как правило, используются децентрализованные системы управления. Они устроены таким образом, что каждая техническая система здания – от вентиляции и кондиционирования до охраны – строится на своих контроллерах. Эти контроллеры, по сути, – урезанные компьютеры, которые настроены для выполнения определенного круга задач. Их на одном объекте может быть несколько сотен, все они между собой связаны в единую информационную сеть и общаются друг с другом при помощи специального протокола. Централизованные системы, в которых всем набором автоматики «руководит» один центральный компьютер, в крупных общественных зданиях не используют, поскольку они более уязвимы: если что-то случится с главным компьютером – ни одна дверь, ни один лифт, ни одна лампочка в здании работать не будут. Александр ГОМЕНЮК, ведущий специалист по направлению «автоматизация и диспетчеризация», руководитель группы консультантов по инженерной инфраструктуре корпорации «Инком»: – Системы автоматизации управления зданием дают возможность контролировать ситуацию с инженерными системами здания. Оператор в любой момент может узнать текущее их состояние, предотвратить возникновение аварии, а если поломка все-таки произошла – получить полную информацию, необходимую для скорейшего восстановления работы оборудования и повлиять на развитие событий, не выходя из операторской. Кроме того, эксплуатационные службы зданий, оснащенных такой автоматикой, получают возможность более гибко распределять ресурсы. Например, функция энергоменеджмента позволяет оценить динамику потребления энергоносителей по каждой системе отдельно, и, соответственно, по каждому потребителю. Она помогает спрогнозировать потребление энергоносителей в перспективе, что очень важно для качественного управления зданием. А в гостиничных комплексах эта функция позволяет контролировать информацию о загрузке номерного фонда, время въезда/выезда постояльцев. Управляющие компании при этом получают полную и прозрачную картину экономического и функционального состояния бизнеса. Представители управляющих компаний отмечают, что в зданиях, оборудованных системами «интеллектуального» управления, повышается качество работы сервисных служб и снижаются расходы, связанные с эксплуатацией объекта, что существенно повышает конкурентные преимущества объекта коммерческой недвижимости. Андрей ЯРМОЛЕНКО, управляющий объектами ООО «M+W Zander Фасилити Менеджмент УКР»: – Системы для комплексного управления основными фондами организации имеют классификацию типа CAFM (Computer Aided Facility Management) в соответствии с принятыми терминами в иерархии корпоративных информационных систем. В терминах профессиональной деятельности CAFM – это программно-технические системы для осуществления и контроля сервисов «Фасилити Менеджмент». Основными целями их внедрения являются: • снижение расходов на эксплуатацию основных фондов организации, оптимизация непроизводственных расходов Специалисты компании «Инком» отмечают, что интеллектуальное здание, построенное с использованием технологий признанных мировых брендов, позволяет снизить размер страхового взноса на 20% при заключении договора страхования. Кроме того, инсталляция системы автоматизированного управления зданием позволяет значительно сократить расходы на эксплуатацию и ремонт технических устройств, которыми оборудован объект недвижимости, в течение всего жизненного цикла здания – то есть примерно на 40 лет. Такой эффект достигается за счет возложения контрольных функций на автоматику, что, в свою очередь, снижает влияние человеческого фактора на процесс эксплуатации здания. Это достаточно важная «страховка», ведь на ремонт оборудования, вышедшего из строя по причине недосмотра каким-то техником, иногда приходится тратить от 10 до 20% от его первоначальной стоимости. Немало средств «умный дом» способен сэкономить благодаря более рациональному использованию тепло-, энергоресурсов и воды. Николай ЛАТАНСКИЙ: – Сотрудники офисов часто открывают окна в помещении, где включен кондиционер. Из-за этого оборудование работает впустую, тратит лишние энергоресурсы и изнашивается сильнее. В интеллектуальном здании это исключено, поскольку на окнах устанавливаются датчики открытия. Как только контролер кондиционера получает сигнал, что в помещении открыто окно, он прекращает работу оборудования. Кондиционер возобновит работу лишь тогда, когда окно закроют. Плюс ко всему, блок кондиционеров увязывается с датчиками, которые регистрируют присутствие людей в помещении. Если внутри никого нет, работать он не будет. Александр ГОМЕНЮК – За счет применения энергосберегающего оборудования и интеллектуальных систем управления инженерией здания ежегодные коммунальные платежи снижаются от 15 до 30%. Для бизнес-центра в Киеве площадью 50 тыс. м2 размер ежегодных коммунальных расходов (электроснабжение, водоснабжение, канализация, тепло,- холодоснабжение и др.) составляет около миллиона долларов. То есть экономия может составлять до 300 тыс. долларов в год! При этом установка оборудования для автоматизации и диспетчеризации зданий площадью более 15 тыс. м2 (контроллеров, автоматики и программного обеспечения) удорожает стоимость квадратного метра здания не более чем на 50 долларов. То есть стоимость оборудования может полностью окупиться за восемь лет. Андрей ЯРМОЛЕНКО: – Если брать усредненные показатели, то «интеллектуализация» объекта недвижимости обходится примерно в 0,7–1,5% от затрат на его строительство. Точная цифра зависит от количества инженерных систем и их качества. Если сервис доводится до рабочего места, то затраты будут выше. Но можно ограничиться базовым вариантом – доставкой сервиса до функциональных зон. Стоимость интеллектуальной системы управления и ее периферии составляет в среднем около 5–7% от стоимости инженерных систем, или 20–40 у.е./м2 для здания площадью не менее 15 тыс. м2. Система управления позволяет владельцу здания ежегодно экономить на эксплуатационных расходах около 10–15%. Для современного бизнес-центра площадью около 100 тыс. м2 экономия может составить до 800 тысяч долларов в год. Оснащение объектов коммерческой недвижимости на этапе их строительства комплектами оборудования «умный дом» сулит, по словам системных интеграторов, и другие выгоды. По данным «Инком», до 30% строительного бюджета можно сэкономить за счет уменьшения количества прокладок кабельных систем. В целом затраты на эксплуатацию «умного дома» обычно на 60% меньше, чем у такого же объекта, не одаренного интеллектом. Кроме того, более чем на 40% снижается риск возникновения аварий и ЧП в здании. «Умный» дом»: вид изнутри Инсталляция систем автоматизированного управления зданий – достаточно трудоемкий процесс, требующий от специалистов, проводящих такие работы, высокого уровня квалификации. К обязательному набору комплектующих относятся: исполнительные механизмы, запорная арматура, датчики – это основа системы «интеллектуального здания». Среднее звено таких систем – интеллектуальные распределенные модули сбора информации и управляющие контроллеры. Верхний уровень системы, с помощью которого и осуществляется управление всей этой машинерией, – компьютерная система сбора и обработки данных, система визуализации и информации (SCADA системы, модули управления гостиничным хозяйством). Еще одна неотъемлемая составляющая всего технического комплекса – коммутационная сеть и линии связи между компонентами системы. Александр ГОМЕНЮК: – Основной принцип управления инженерным оборудованием состоит в объединении в единый взаимоувязанный комплекс различных инженерных систем, а также создание единых интерфейсов для его интеграции с другими компонентами (системой безопасности, связи, информационной системой). Рабочее место диспетчера службы эксплуатации представляет собой рабочую станцию, на которой можно наблюдать за состоянием всех систем и установок, вести постоянное протоколирование и осуществлять оперативное управление в зависимости от поступающих внутренних и внешних сигналов, в том числе и сигналов от других служб. Функции управления комплексом между различными эксплуатационными структурами распределяются согласно разрешенным приоритетам доступа, а также созданием комплексных рабочих мест управления зданием (центрального управления). Андрей ЯРМОЛЕНКО: – За последние сто лет научно-технический прогресс в корне изменил всю жизнь и деятельность человека. Заходя в современное офисное здание, мы не задумываемся над тем, почему воздух в нем свеж и прохладен, каким образом бесшумные лифты быстро и легко поднимают нас на большую высоту и даже не догадываемся о существовании множества датчиков, уже зарегистрировавших наше присутствие в помещении. Однако эта невидимая глазу работа не прерывается ни на секунду, вызывая ассоциации скорее со здоровым живым организмом, чем с отлаженным механизмом. Например, в вечернее время через несколько часов после окончания рабочего дня, в опустевшем здании автоматически будет гаснуть свет. При появлении человека в коридоре или каком-то другом помещении – автоматически включатся лампы, которые будут «провожать» запоздалого ходока по всему зданию. При этом лампы будут загораться с плавным набором яркости, что продлевает их срок службы. Воздух во всех уголках здания всегда будет чистым и свежим. Температура и влажность – комфортными, благодаря интеллектуальным системам управления микроклимата, которые учитывают даже такие нюансы, как: место расположения помещения (солнечная или теневая сторона здания), температура воздуха на улице, время суток и пр. У популярных нынче светопрозрачных фасадов есть оборотная сторона: в незащищенных от прямых солнечных лучей зданиях днем сильно повышается температура, отчего системы кондиционирования просто «захлебываются» от избытка тепла. А если фасад покрыт отражающим или затемняющим материалом, то уменьшается отрезок дня, в ходе которого офисные работники обходятся без искусственного освещения, что увеличивает потребление электроэнергии. В «интеллектуальном» здании, оборудованном системой солнцезащиты, такие проблемы исключены. С помощью рафштор – фасадных жалюзи, внутренние помещения затеняются в период максимальной интенсивности солнечного освещения, а когда «накал» проходит – жалюзи поднимаются, позволяя последним лучам заходящего солнца проникать в офисы. Много новых возможностей создает автоматика «интеллектуального» здания и в деле охраны. Например, оборудование компании «Моэллер электрик» позволяет отказаться от магнитных карточек пропуска персонала, которые могут быть украдены, подделаны или просто забыты дома. Идентификация персонала в здании, оснащенном системой «биоключ», происходит по отпечатку пальца: работнику нужно всего лишь приложить к сканеру свой перст, и двери откроются. А программно-аппаратный комплекс «Цезарь», который представили недавно отечественные поставщики оборудования для систем «умный дом», позволяет владельцу, скажем, офисного помещения видеть с помощью мобильного телефона, что в его отсутствие происходит в конторе. А после окончания рабочего дня «Цезарь» посылает сообщения на мобильный владельца офиса в том случае, если кто-то вошел в его кабинет. Дорогие энергоресурсы заставят поумнеть Высокотехнологичных зданий в Киеве, и уж тем более в региональных центрах Украины – можно пересчитать по пальцам. Эксперты отмечают достаточно высокий уровень «интеллекта» центрального офиса Министерства транспорта на Воздухофлотском проспекте, столичного Южного железнодорожный вокзала и гостиниц «Премьер Палас», «Хайат». Но даже эти образцово-показательные объекты вряд ли могут сравниться с известными западными образцами «умной» недвижимости, в которых системным интеграторам удалось добиться поистине фантастических эффектов. Пока что в Украине, считают в «M+W Zander фасилити менеджмент УКР», на первом плане – телекоммуникационные технологии (локальные сети, телефония, доступ в интернет через международные коммуникационные центры) и обеспечение их бесперебойной работы. Но уже сейчас ясно, что в ближайшее время приоритеты сместятся. Серьезным стимулом роста популярности систем «умный дом» может послужить удорожание энергоносителей. Андрей ЯРМОЛЕНКО: – За рубежом основной характеристикой и движущим фактором развития технологий CAFM является энергосбережение. Стоимость энергоресурсов такова, что развертывается самая настоящая война за каждый киловатт, гигакалорию и кубометр. Все, что только можно – экономится и сокращается, и основными средствами этой войны становятся внедренные технологии энергосбережения в составе комплекса CAFM. Сам термин CAFM переживает на Западе трансформацию в «Зеленое здание» (Green building). У нас же, по крайней мере, до недавнего времени, стимул энергосбережения являлся далеко не определяющим. Но эта ситуация вскоре может кардинально измениться. Александр ГОМЕНЮК: – Сейчас на нашем рынке переломный момент – владельцам недвижимости уже недостаточно только локальной автоматики, но для них еще дороговато внедрение полнофункционального комплекса диспетчеризации. Но уже дорожают энергоносители, и арендаторы хотят видеть динамику потребления энергоресурсов. Теперь автоматизация и диспетчеризация поднимется с уровня «необоснованной прихоти», «модного веяния» и приобретет статус обоснованного капиталовложения. Николай ЛАТАНСКИЙ: – Эти технологии достаточно свежи для украинского рынка – они развиваются у нас примерно пять лет. Но, тем не менее, они завоевывают все большую популярность. Конечно, многие инвесторы, работающие на рынке недвижимости, до сих пор предпочитают строить по старинке, экономя на оборудовании. Но все больше и больше инвесторов и девелоперов, взвесив все плюсы и минусы, приходит к выводу, что эти технологии – выгодны. Хочу отметить, что каждый месяц на рынке услуг по системной интеграции появляется как минимум одна новая компания. Однако далеко не каждый игрок этого рынка способен оказывать по-настоящему качественные услуги. Некоторые фирмы под термином «автоматизация» понимают лишь создание системы управления вентиляцией и кондиционированием, а все остальные аспекты – вне их поля зрения. С усилением конкуренции на этом рынке останутся на плаву только те интеграторы, чьи специалисты способны наладить бесперебойную работу всех без исключения инженерных систем здания. Кирилл МАВРОВ Слово поставщику программной продукции Павел ГИРАК, директор компании «СОЛИТОН»: – Эффективное управление современными зданиями, которые оснащены системами автоматизации, без качественных программных продуктов невозможно. «СОЛИТОН» с 2000 года представляет на рынке Украины и России автоматику и программное обеспечение для систем управления инженерным оборудованием крупных объектов недвижимости – офисных, торгово-развлекательных, спортивных комплексов, гостиниц: системы диспетчеризации, Building Management Systems – системы управления зданиями, включая системы управления ремонтно-техническим обслуживанием оборудования. Спрос на эти продукты достаточно высок, однако много объектов по-прежнему оснащаются «системами», которые на самом деле не выполняют функций BMS и не позволяют в полной мере использовать их возможности. Эффективное внедрение систем требует увязки многих вопросов, связанных с технологией воздухоподготовки, теплоснабжения, гидравлики, технологией сетей передачи данных, систем автоматического регулирования и SCADA – систем на уровне разработки концепции здания или формирования ТЗ на систему автоматизации. Наш опыт внедрения показывает, что системы управления зданиями позволяют существенно снизить общий уровень энергопотребления, стоимость эксплуатации здания и увеличить срок службы инженерного оборудования за счет контроля и регулирования параметров с высокой точностью, оптимальных алгоритмов управления, своевременного техобслуживания на основе объективных показателей в соответствии с эксплуатационной документацией. Программное обеспечение (ПО) системы управления инсталлируется на завершающем этапе пуско-наладочных работ по системе автоматизации здания. Кроме базового ПО, инсталлируется прикладное ПО, разработанное для конкретного объекта по техзаданию заказчика. После инсталляции ПО выполняются работы по наладке, тестированию и передаче в эксплуатацию. Стоимость внедрения программно-аппаратных комплексов BMS исчезающе мала по сравнению с общей стоимостью здания. Для «типового» ТРК или гостиницы в Украине стоимость базового ПО BMS – от 1 до 3 тыс. евро. Стоимость прикладного ПО и наладки системы зависит от уровня компании интегратора и ТЗ заказчика. В связи с постоянным ростом стоимости энергоносителей, уровня зарплат персонала необходимо снижать эксплуатационные расходы за счет автоматизации и оптимизации энергоемких систем – вентиляции, кондиционирования воздуха, отопления, освещения. После насыщения рынка коммерческой недвижимости, снижение стоимости эксплуатации за счет качественных интеллектуальных систем управления станет главным фактором увеличения прибыльности объектов коммерческой недвижимости.
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Корпорація "Столиця", м. Київ, вул. Тимошенко, 29-б |
|
iнвестицiйний вiддiл: 238-63-63 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Михайлик Микола Олексійович народився 14 січня 1948 року у місті Жашків Черкаської області у робітничій сім’ї. 
Відкрите акціонерне товариство "Банк „Столиця” було зареєстровано Національним банком України у 2004 році. Ба...
Страхова компанія „Столиця” була заснована 17 вересня 2003 року, як складова частина та офіційний страховик корпорац...
Досвiд роботи ТОВ "Охоронна фiрма "Столиця", на ринку охоронних послуг складає понад чотири роки, зокрема досвiд охо...
Товариство з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «Столиця» почав свою діяльність зовсім недавно. Клуб заснований 28...