Если спад в промышленном строительстве уже начался, то в секторе возведения жилья он только ожидается, причем очень скоро, как уверяют представители строительных компаний.Основная проблема — не отсутствие инвестиций, а низкий спрос.

Когда пять лет назад президент Грузии Эдуард Шеварднадзе посетил Киев, он был впечатлен количеством строительных площадок в украинской столице. Переживавшая непростые времена Грузия тогда не могла похвастаться ничем подобным. Ситуация в украинской экономике была значительно лучшей. Оживление строительства стало одним из главных признаков начавшегося в 2000-х годах экономического подъема. С 2003 года объем работ по возведению новых зданий, дорог и других объектов увеличивался минимум на 9,9% ежегодно, единственным исключением тенденции был богатый политическими потрясениями 2005 год.

Середина 2008-го. Строительный бум прекратился. По итогам первого полугодия отмечен спад на 1,2% (в минувшем году в тот же период строительство увеличилось на 14,4%). Это начало грядущего кризиса в строительном секторе, предупреждают представители работающих в отрасли компаний: число построенных домов будет уменьшаться из-за нехватки и дороговизны кредитов. В США и других развитых странах кризис на рынке недвижимости стал причиной замедления экономического роста и дал повод говорить об угрозе рецессии. «Ситуация в строительстве — это упреждающий индикатор проблем в экономике», — говорит директор исследовательской компании CASE Ukraine Дмитрий Боярчук. Но возникший в Украине кризис в строительстве имеет мало общего с ситуацией в западных странах и возник он в основном по внутренним причинам.

Инвестиционная активность снижается. Причиной замедления экономики развитых стран стал пузырь на рынке жилой недвижимости в США, возникший в 2001-2005 годах. Удешевление кредитов спровоцировало быстрое увеличение спроса на дома, стоимость которых выросла более чем на 50%. В 2005-2006 годах спрос исчерпался, строительный бум прекратился, цены стали снижаться. Проблемы начались в 2007-м в связи с массовым невозвратом кредитов, выданных ненадежным заемщикам во время бума. Такие кредиты привели к огромным убыткам банков и финансовых компаний (в июне 2008 года они оценивались в $435 млрд), а также к лихорадке на фондовых рынках. Результатом стало уменьшение деловой активности не только в США, но и в других западных странах и общее замедление экономического роста.

Начавшийся в строительном секторе Украины спад мало напоминает ситуацию за рубежом. Во-первых, пока он почти не связан с жилой недвижимостью. По данным Госкомстата, уменьшение строительства произошло, прежде всего, за счет промышленных и социальных объектов, а также инфраструктуры: дорог, трубопроводов, линий связи и электропередач. «В Днепропетровской области спад произошел в промышленном строительстве. В основном за счет предприятий Днепропетровска и Кривого Рога, на них приходится около 90% всего объема работ. Сократились и работы по строительству дорог», — отмечает замначальника управления строительства и архитектуры Днепропетровской областной госадминистрации Вячеслав Желтуха. В целом по Украине ввод в эксплуатацию нежилых помещений в январе—марте упал на 29,1% — до 733,6 тыс. кв. м (по сравнению с аналогичным периодом минувшего года). А темпы строительства жилых площадей замедлились, но продолжали расти — на 7,7% — до 1897 тыс. кв. м.

Все это сигнал снижения инвестиционной активности в экономике. Значительный вклад в него внесло государство: смена правительства и перетряска руководства госкомпаний привела к сокращению финансирования строительства новых дорог и социальных объектов — школ, больниц. Бизнес также не спешил вкладывать в долгосрочные проекты: в январе — марте инвестиции в перерабатывающей промышленности увеличились всего на 2%, тогда как в I квартале минувшего года рост составлял 54,8%. Всему виной резкое повышение ставок по кредитам, а также проблемы с их получением, утверждают чиновники. «Если в 2007 году гривневый кредит можно было взять в среднем под 16-17% годовых, то в этом году ставки поднялись до 20-25%», — говорит Вячеслав Желтуха. Дороговизну и снизившуюся доступность кредитов эксперты обычно связывают с последствиями общемирового финансового кризиса, а также с усилиями правительства и Нацбанка по борьбе с инфляцией, в ходе которой власти ограничивали движение денежной массы.

Однако данные НБУ не подтверждают наличие серьезных проблем с выдачей кредитов бизнесу. За январь — июнь объем займов, выданных компаниям, увеличился на 19,8% (за аналогичный период минувшего года — на 25,1%). Более того, приток зарубежных денег в украинскую экономику продолжает расти. За первые шесть месяцев этого года прямые иностранные инвестиции увеличились на $5,1 млрд, что на 40% больше, чем в первом полугодии минувшего года ($3,6 млрд). Только направляются эти деньги не в промышленность и инфраструктуру. 63,2% вложенных в этот период иностранных инвестиций поступили в финансовый и банковский сектора.

Уменьшение вложений в промышленность, по всей видимости, связано со стремительным ростом цен. За последние двенадцать месяцев индекс цен производителей промышленной продукции повысился на 46,8%, поставив рекорд как минимум за восемь лет. Цемент, кирпич, щебень подорожали за последние полтора года в два-три раза. Быстро растет в цене сырье, оборудование и энергоносители, и у многих компаний становится меньше денег, которые можно было бы направить на расширение. При этом трудности с инвестициями сейчас испытывают преимущественно средние и мелкие компании, не связанные с добычей сырья, тогда как металлургические и химические гиганты купаются в деньгах. Их доходы резко увеличились после примерно двукратного взлета экспортных цен в 2007-2008 годах. В январе—мае выручка от продажи за рубеж черных металлов выросла на 47,2% — до $9,7 млрд, а доходы от экспорта химической продукции — на 26,2% — до $2,1 млрд. «Объемы работ растут», — доволен Станислав Маликов, директор Донецкого ПромстройНИИпроекта, проектирующего металлургическое и коксохимическое производство.

Квартирный пузырь готов сдуваться. Если спад в промышленном строительстве уже начался, то в секторе возведения жилья он только ожидается, причем очень скоро, как уверяют представители строительных компаний. В июле крупнейший из украинских строительных холдингов — Киевгорстрой — предупредил о возможном прекращении закладки новых домов из-за проблем с финансированием. Подобные прогнозы высказывали не только представители Киевгорстроя. «Строительство может быть остановлено на четверти площадок», — полагает Василий Сулима, руководитель строительной компании «Приднепровье» (Днепропетровск). Основная проблема — не отсутствие инвестиций, а низкий спрос. «Жилье очень плохо продается», — сетует Сулима.

Эта ситуация уже немного напоминает американский кризис. По словам представителей строительных компаний, поток покупателей уменьшился из-за снижения активности банков в выдаче ипотечных кредитов. «Впервые в истории ипотечного кредитования (Украины. — Прим. ред.) сегмент ипотеки затормозил темпы роста», — говорится в отчете Украинской национальной ипотечной ассоциации за апрель-июнь 2008-го. Причинами, по версии игроков рынка недвижимости, стали повышение процентных ставок и ужесточение условий выдачи кредитов на покупку жилья. «Растущая инфляция вынуждает банкиров пересматривать подходы к долгосрочному ипотечному кредитованию в сторону роста ставок», — говорит представитель киевской компании «ТИКО-Констракшен» Надежда Леонец.

Рост объема выдаваемых ипотечных кредитов действительно замедлился. Если в январе—июне 2007 года, по данным НБУ, объем таких займов увеличился на 61,8%, то за первые шесть месяцев 2008-го — всего на 21,7%. Хотя в абсолютных цифрах разница не так велика: в первом полугодии минувшего года портфель займов вырос на 12,7 млрд грн, а в этом — на 10,1 млрд грн. Но вряд ли причиной уменьшения стал рост процентных ставок. По данным УНИА, за год ставки по кредитам в иностранных валютах, в которых выдается более 80% ипотечных займов, повысились ненамного. К примеру, средняя ставка по кредиту в долларах США поднялась с 11,99% до 13,7% годовых.

Проблема не только в ограничении возможности украинцев брать займы. Все больше ипотечных кредитов, взятых под залог недвижимости, используются вовсе не на приобретение жилья. По данным УНИА, в апреле — июне 63,9% таких займов было направлено на различные потребительские цели, тогда как на покупку квартир потрачено только 31% кредитов. Год назад на жилье приходилось больше ипотечных займов — 39,6%. Эти факты подтверждают другое объяснение низкого спроса — очень высокие цены на квартиры в крупных городах, подорожавшие с 2005-го в два-три раза. «Повторяется ситуация 2005 года. Пришла другая власть, и клиенты боятся показывать капитал. Чиновники, руководители — эта часть клиентов просто отпала», — рассказывает сотрудник компании, строящей загородные дома под Киевом.

Что будет. Развитие событий по американскому сценарию, когда проблемы с выплатой ипотечных кредитов подкосили финансовые рынки, почти невозможно. По данным международного рейтингового агентства Standard & Poors, уровень гипотетических валовых проблемных активов в банковской системе Украины уменьшается, хотя и составляет огромную величину — 35-50%. Но объемы ипотеки в Украине незначительны по сравнению с развитыми странами. На 1 января ипотечный портфель банков равнялся 8% ВВП, тогда как в США его объем — 75% ВВП.

Проблемы с инвестициями грозят замедлением развития экономики в будущем, когда существующих производственных мощностей и инфраструктуры будет не хватать для роста. По мнению аналитиков Standard & Poors, основными рисками для украинской экономики являются высокая инфляция, возможное снижение курса гривни, а также возможное падения цен на основную экспортную продукцию, прежде всего, на сталь. Такие тенденции поставят под угрозу повышение уровня реальных доходов украинцев и приведут к уменьшению спроса.