Домен выставлен на продажу, c предложениями о покупке обращайтесь

Закон № 800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» опубликован в газете «Урядовый курьер» и вступил в силу с 14 января. Закон был принят для стимулирования развития строительной отрасли, которая наиболее сильно пострадала от финансового кризиса, однако, по мнению экспертов, несмотря на очевидно благие пожелания разработчиков закона, многие его положения грешат непроработанностью и декларативностью.

Об основных нововведениях закона и их возмлжных последствиях building.ua рассказал Виталий Правдюк начальник департамента недвижимости, строительства и земельного права АК «Коннов и Созановский».

- Как вы оцениваете предусмотренное законом завершение за государственные средства строительства жилых объектов с готовностью более 70% в 2009 году, а в 2010 году - завершение строительства домов с готовностью более 50 %?

- Положительно. Однако Закон не предусмотрел никаких мер по практическому внедрению подобных нововведений. Статья 2 Закона предусматривает, что средствами финансирования нововведений должны быть «средства, предусмотренные законом о Государственном бюджете Украины на соответствующий год, в частности: средства Стабилизационного фонда, по займам международных финансовых организаций, за государственными внутренними займам, средства местных бюджетов, инвестиции юридических и физических лиц. Следует сказать, что принятый 26 декабря 2008 года Закон «О государственном бюджете Украины на 2009 год» в статье 76 устанавливает, что средства Стабилизационного фонда направляются на мероприятия в соответствии с Законом № 639-VI «О первоочередных мерах относительно предотвращения негативных последствий финансового кризиса и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» принятым двумя месяцами ранее, который не содержит положений о поддержке жилищного строительства.

- Какие еще нормы «стабилизационного» закона можно назвать декларативными?

- Такой же декларативной выглядит норма о выделении целевой субвенции размером 0,5% от ВВП на программу строительства доступного жилья, которая была принята фактически «с голоса» во время обсуждения Закона в Верховном Совете. Закон о Бюджете не содержит ни понятия доступного жилья, ни определяет размера ВВП.

Зато значительный интерес вызывают другие нововведения Закона. Так в пункте 2 статьи 3 введен запрет для кредитно-финансовых учреждений по заключенным договорам увеличивать процентную ставку по кредитам, полученным физическими и юридическими лицами на приобретение или строительство жилья. Таким образом, были уточнены положения принятых ранее изменений в Гражданский кодекс Украины, которые запрещали включать в кредитный договор условия о праве банка изменять процентную ставку. Закон № 509-VI распространил этот запрет и на заключенные договора, если за кредитные средства приобреталось жилье. Это нововведение, безусловно, будет способствовать защите интересов инвесторов, которые и так пострадали от девальвации гривны.

- Можно ли говорить, что этот закон защищает, главным образом, интересы инвесторов, а не строителей?

- Нет, далеко не все нормы направлены на защиту только интересов инвесторов. Пункт 4 статьи 3 запрещает расторжение инвесторами любых договоров, результатом которых является передача застройщиками объекта жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена 100 % оплата, кроме случаев, если такое расторжение осуществляется при согласии сторон. Следует отметить, что указанные нововведения отсутствовали в правительственном законопроекте и были добавлены из альтернативного законопроекта № 3354-1, авторами которого были представители крупных застройщиков (Поляченко В.А.- «Киевгорстрой», Мхитярян Н.М. - «Позднякижилстрой», Сербин Ю.С. - «Экобуд»).

По сути, такие нововведения лишают инвесторов возможности выйти из проекта, убедившись в недобросовестности застройщика. К примеру, если в договоре срок ввода в эксплуатацию дома указан 3-й квартал 2009 года, а по состоянию на 1-й квартал 2009 года даже не готов фундамент, то очевидна техническая невозможность реализовать такой проект в срок. Однако теперь инвестор будет вынужден ждать до указанного в договоре срока ввода в эксплуатацию объекта, отсчитывать от него 18 месяцев и лишь тогда сможет расторгнуть договор с застройщиком. По сути, эта норма узаконила замораживание объектов жилищного строительства, которая и так фактически осуществлена на большинстве объектов.

Кроме этого, пункт 6 статьи 3 закона предусматривает автоматическое продление договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, на которых осуществляется строительство многоквартирных жилых домов. Такое положение ставит застройщиков жилья в особое положение по сравнению с остальными землепользователями.

- Есть ли, по вашему мнению, в принятом законе положения, реализация которых маловероятна?

- Есть. Например, положения статьи 4 закона предусматривают особые условия для финансирования строительства, так называемого, «доступного» жилья, то есть построенного за государственные средства. Статья предусматривает возможность предоставления льготных кредитов на приобретения такого жилья. Выдавать такие кредиты должны некие уполномоченные банки, при этом критерии для отнесения банков к уполномоченным должны разработать НБУ или Государственное ипотечное учреждение (ГИУ).

Кроме того, вопросы возникают по предложенной законом правовой конструкции аренды жилья с выкупом. Это нововведение предполагает создание легальной альтернативы покупке жилья в кредит. Граждане Украины могут теперь вместо приобретения квартиры в кредит, заключить долгосрочный договор (до 30 лет) аренды с выкупом. Следует отметить, что практика заключения договоров аренды с правом выкупа применялась в гражданском обороте и раньше. Такая конструкция хоть и не была прямо предусмотрена законодательством, но и не была им запрещена. Кроме того, такой договор близок по своей сути договору продажи в рассрочку, также применявшегося ранее. Специфика состоит в структуре платежей осуществляемых арендатором по договору аренды жилья с выкупом. Каждый платеж состоит из выкупного платежа за жилье и вознаграждения арендодателя, выраженного в процентной ставке, что совпадает со структурой существующих ипотечных кредитных платежей.

- В чем вы видите проблему схемы аренды жилья с выкупом?

- Главной проблемой этого нововведения является то, что в отличие от продажи жилья за кредитные деньги, продавец (арендодатель-продавец) не получает требуемых ему средств сразу, а вынужден получать их в течение значительного времени по фиксированной процентной ставке. Маловероятно, что по такой схеме появится значительное предложение квартир.