Домен выставлен на продажу, c предложениями о покупке обращайтесь

02.11.2010 Корпорация «Столица» и все её участники поздравляют «Трест Киевгорстрой-1» с десятилетним юбилеем!

01.07.2010 Корпорация "Столица" поздравляет архитекторов с профессиональным праздником!!!

Директор ТОВ "ВІМ-Інвест"

Чем чреваты для застройщика, просрочившего сдачу дома в эксплуатацию, требования инвестора о погашении облигаций?

В условиях строительного кризиса страдают не только инвесторы, но и сами застройщики. Ведь вряд ли неисполнение обязательств вследствие стагнации экономики можно вменять в вину одной из сторон сделки. Тем не менее инвесторы, вложившие средства в строительные облигации, все чаще стремятся расторгнуть отношения с застройщиками (в данном случае застройщик и эмитент облигаций рассматриваются как одно лицо), требуя вернуть им деньги. ЛІГА:ЗАКОН решила проанализировать возможности эмитентов облигаций.

ФАБУЛА

О том, что можно предпринять инвесторам в случае нарушения застройщиками условий договора, ЛІГА:ЗАКОН писала в материале "Целевые облигации". Правда, с принятием Закона "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" у застройщиков появились дополнительные преференции.

Требования инвесторов о погашении облигации имеют смысл лишь тогда, когда у застройщика есть деньги или недвижимость

В общих чертах механизм инвестирования в жилищное строительство посредством облигаций сводится к тому, что инвестор "дает в долг" застройщику определенную сумму денег в обмен на облигации, которые застройщик по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию обязуется выкупить за некое количество квадратных метров жилья. Облигации в данном случае согласно ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности" могут быть только беспроцентными (целевыми), по которым базовым товаром выступает единица недвижимости (см. "Справку").

Итак, если застройщик эмитировал облигации и продал их инвестору, заключив с ним договор, предусматривающий передачу жилья в обмен на облигации (далее - договор), то он до окончания срока обращения облигаций (указанного в проспекте эмиссии облигаций) "должен" инвестору не деньги, а некую долю недвижимости.

Однако уже по истечении этого срока требование о погашении облигаций исключительно "натурой" снимается, что делает возможным выкуп облигаций за денежные средства по их номинальной стоимости (что представляется не очень удобным, поскольку свободные средства в строительстве - дефицит).

Тем не менее застройщикам, опоздавшим со сдачей дома менее чем на полтора года, требование о принудительном выкупе облигаций пока не грозит. Согласно ст. 3 Закона "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства":

Застройщики, опоздавшие со сдачей дома менее чем на 18 месяцев, защищены от досрочного расторжения договора и уплаты штрафных санкций

- инвесторы, оплатившие 100 % суммы договора, лишились права требовать расторжения договора;

- инвесторы, частично оплатившие облигации, могут требовать расторжения договора, однако застройщик имеет право возвращать уплаченные средства только после реализации объекта строительства;

- на протяжении этих 18 месяцев "нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, не здійснюється".

Таким образом, законодатель помог застройщику на период кризиса (точнее, до 1 января 2012 года) избежать исков о возмещении номинальной стоимости облигаций и убытков в случае нарушения условий договора.

Более того, застройщику стало выгодно, задержав сдачу дома (не более чем на 18 месяцев), по согласию сторон выплатить инвестору стоимость облигаций, а затем при наступлении более благоприятных условий продать недвижимость по куда более высокой цене. Но это если повезет и кризис продлится не долго.

Инвестор в таком случае также не остается в накладе, поскольку средства, возвращенные в обмен на облигации, можно более выгодно, чем раньше, вложить в недвижимость, значительно упавшую в цене за последние месяцы.

Если же застройщик не в состоянии достроить объект и задерживает его сдачу дольше льготного срока, то инвестор получает право заявить иск о возмещении:

- номинальной стоимости облигаций;

- штрафных санкций, предусмотренных договором (начисленных с момента предъявления требования, то есть после 18 месяцев);

- 3 % годовых и инфляционных потерь (с момента возникновения обязательства вернуть деньги);

- имущественного и морального ущерба.

Если первые три пункта практически бесспорны, то относительно четвертого можно поспорить, ведь истец еще должен доказать наличие и размер ущерба (ст. 623 ГК). А вот отсутствие вины уже придется доказывать застройщику (ст. 614 ГК), поскольку в гражданском праве действует презумпция вины.

Кризис в строительстве можно попытаться признать обстоятельством непреодолимой силы

Правда, существует мнение, что п. 8 ст. 3 Закона "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" (см. "Нормативное сопровождение") можно толковать как прямое предписание Торгово-промышленной палате Украины рассматривать финансовый кризис в строительстве как обстоятельство непреодолимой силы и предоставлять застройщикам в связи с этим справки о приостановлении деятельности.

Соответственно, многие застройщики могут быть освобождены от возврата инвесторам вложенных средств. Однако поскольку закон не говорит об этом прямо, то без дополнительных разъяснений и позиции высших судебных инстанций надеяться на признание кризиса в отрасли форс-мажором весьма опрометчиво (см. "Кризис как форс-мажор?").

Эксперты отмечают еще один нюанс: по истечении срока обращения облигаций инвестор может предъявить требования о предоставлении ему любых квадратных метров соответствующей недвижимости, которой владеет застройщик, доказывая несостоятельность договора резервирования определенной квартиры (или условия о резервировании в основном договоре). Вопрос правомерности такого договора (условия) пока остается спорным, несмотря на его широкое практическое применение и общегражданский принцип свободы договора.

Посему если суд признает правоту инвестора, то застройщик вынужден будет передать ему в собственность другую недвижимость соответствующей площади. Хотя с учетом снижения ее стоимости и ущерба от изъятия денежных средств из строительства это может быть неплохим выходом из ситуации (ведь реализовать недострой для получения свободных средств сейчас вряд ли удастся).

В любом случае дело до суда лучше не доводить. Специалисты советуют эмитентам, знающим, что у них может возникнуть проблема с выплатами по облигациям, немедленно начать работу над подготовкой реалистичного плана реструктуризации. О том, как эффективно осуществить реструктуризацию, можно узнать из материала "Реструктуризация обязательств эмитентов корпоративных и муниципальных облигаций в условиях финансового кризиса: горький опыт несовершенного законодательства ".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, кризис в строительной отрасли отразился не только на инвесторах, но и на застройщиках в первую очередь. Посему законодатель все же решил защитить не слишком злостных нарушителей от досрочного расторжения договоров и "выкачивания" средств из строительства, и так дышащего на ладан, временно ограничив возможности инвесторов, в том числе купивших облигации, вернуть вложенные средства.

Тем не менее если инвестор предъявляет требования о выкупе облигаций после завершения срока их обращения по номинальной стоимости, а застройщик имеет возможность их удовлетворить, это может быть выгодно обеим сторонам (с требованием о возмещении убытков можно поспорить). Если же средств у застройщика нет, то и возвращать инвестору попросту нечего (к слову, аналитики считают, что наибольшую волну дефолтов по облигациям стоит ожидать в 2009 году).

НОРМАТИВНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ

Согласно п. 8 ст. 3 Закона "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", "Торгово-промисловій палаті України розглядати звернення суб’єктів господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовників), щодо надання їм довідки про зупинення (припинення) діяльності внаслідок дії обставин непереборної сили".

24.02.2009

www.ligazakon.ua

Досвiд роботи ТОВ "Охоронна фiрма "Столиця", на ринку охоронних послуг складає понад чотири роки, зокрема досвiд охо...

Товариство з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «Столиця» почав свою діяльність зовсім недавно. Клуб заснований 28...

Відкрите акціонерне товариство "Банк  „Столиця” було зареєстровано Національним банком України у 2004 році. Ба...

Страхова компанія „Столиця” була заснована 17 вересня 2003 року, як складова частина та офіційний страховик корпорац...

Підприємство здійснює такі види діяльності: – будівельно-ремонтні роботи4 – ремонт, технічне обслуговування елек...