Украина нашла альтернативу ипотеке
Кабинет министров Украины постановлением Кабинета министров (№274) от 25 марта 2009 года утвердил порядок аренды жилья с последующим выкупом. Этот порядок, в частности, предусматривает переход жилья в собственность арендатора при досрочном погашении арендных платежей. Опрошенные building.ua эксперты назвали механизм аренды с выкупом альтернативой ипотеке, которую смогут применять операторы первичного рынка жилья.
Согласно порядку аренды жилья, объектом аренды может быть квартира, жилой дом или их часть, предназначенные для постоянного проживания. Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, заключается на срок до 30 лет, после чего при условии оплаты арендных платежей объект аренды переходит в собственность арендатора.
В то же время в случае досрочного полного погашения арендных платежей жилплощадь переходит в собственность арендатора автоматически.
По словам начальника отдела маркетинга компании НЕСТ Рамиля Мехтиева, «принятое постановление, по сути, является ипотекой, за тем лишь исключением, что нет первого взноса и в отношениях между арендатором и арендодателем исключен посредник(банк)». Это позволит минимизировать размер так называемой «переплаты» за жилой объект, существующий при классической ипотеке, за счет процентов, которые заемщик платит по кредиту.
«В долгосрочной перспективе мы можем говорить о реальной альтернативе ипотеке, а в краткосрочной о единственно-возможном варианте приобретения жилья при отсутствии стартового капитала у потенциального покупателя», - отметил Р. Мехтиев.
Партнер Юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль отмечает, что «возникновение «аренды жилья с выкупом» это, прежде всего, попытка законодателя предоставить рынку механизм продажи жилья в обход банковского финансирования».
В то же время, эксперты отмечают некоторые сложности реализации механизма аренды с правом выкупа.
В частности, старший юрист компании «Василь Кисиль и партнеры» Наталия Доценко-Белоус называет аренду жилья с выкупом «новым вид «антикризисных» сделок», на которую возлагаются большие надежды».
«Такой механизм может применяться для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства. Однако право на осуществление такой сделки имеет лишь предприятие-арендодатель, что исключает возможность использования данной операции физическими лицами-собственниками, в том числе физическими лицами-предпринимателями», - отмечает эксперт.
В. Кисиль считает, что аренда жилья с выкупом может не только стать альтернативой ипотеке, но и применяться «для оптимизации работы с проблемными активами».
«На сегодняшний день, в силу ситуации на рынке, банки столкнулись с невозможностью эффективной продажи недвижимости при обращении взыскания на предмет ипотеки. Аренда жилья с выкупом в таких условиях - это возможный альтернативный механизм использования заложенного имущества после обращения взыскания», - отмечает юрист.
Виталий Правдюк, начальник департамента недвижимости, строительства и земельного права адвокатской конторы "Коннов и Созановский" говорит, что аренда с выкупом не является абсолютно новой идеей, ведь «практика заключения договоров аренды с правом выкупа применялась в гражданском обороте и раньше».
«Главной проблемой этого нововведения является то, что в отличие от продажи жилья за кредитные деньги, продавец (арендодатель-продавец) не получает требуемых ему средств сразу, а вынужден получать их в течение значительного времени по фиксированной процентной ставке. Соответственно, экономическая привлекательность для продавца такой операции ниже, чем при обычной продаже жилья и вести речь об аренде жилья как о полноценной альтернативе ипотеке вряд ли уместно», - считает В. Правдюк.
Такое мнение поддерживает и эксперт рынка недвижимости Алексей Котенко, экс-административный директор агентства недвижимости «Планета Оболонь», который считает, что механизм аренды с выкупом может применяться только на первичном рынке.
«На вторичном рынке очень мала вероятность того, что владелец квартиры согласится на получение денег за продаваемый объект в течение 30 лет. Людям, которые продают объекты, деньги нужны сразу. В Украине пока нет таких профессиональных инвесторов в жилую недвижимость, которые готовы вместо того, чтобы получить крупную сумму сразу, разбивать эту сумму на арендные платежи на долгие годы», - отметил А. Котенко.
| 02.04.2009 |
Анна Левченко, портал building.ua |
Досвiд роботи ТОВ "Охоронна фiрма "Столиця", на ринку охоронних послуг складає понад чотири роки, зокрема досвiд охо...
Товариство з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «Столиця» почав свою діяльність зовсім недавно. Клуб заснований 28...
Страхова компанія „Столиця” була заснована 17 вересня 2003 року, як складова частина та офіційний страховик корпорац...
Відкрите акціонерне товариство "Банк „Столиця” було зареєстровано Національним банком України у 2004 році. Ба...