У листопаді 2003 року в Києві створено корпорацію «Столиця», головною метою якої є сприяння розвитку будівництва житла в Україні.

ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1» входит в корпорацию "Столица", известного основного застройщика столичного массива Оболонь. Корпорации удалось на территории обычного спального района реализовать идею комплексной застройки с единым архитектурным ансамблем и инфраструктурой. В результате, сейчас Оболонь — один из самых популярных микрорайонов, а жилье здесь одно из самых дорогих в столице. Функции заказчика застройки 3-го микрорайона на Оболони как раз и выполняет ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1».

— Специалисты говорят, что протест про¬тив неконтролируемой застройки ведет к со¬кращению объемов строительства. Насколь¬ко это соответствует действительности?

— К сожалению, рентабельность строительства в Киеве зависит от факторов, не имеющих отношения к самому процессу строительства. В их числе и выступления общественности. Из-за коллективного эгоизма проблемы появились даже у строительных компаниях, действующих законно. В результате, чиновники боятся рассматривать и согласовывать даже грамотные и юридически законные проекты — ищут предлог, чтобы не выдавать заключений, поэтому приходится переносить заявленные сроки начала и окончания строительства. Покупатели нервничают. Поставщики же оборудования и материалов предъявляют строителям штрафные санкции. Все это увеличивает себестоимость строительства. Убытки мы можем покрыть, только повы¬сив цены на жилье.

— На сколько эти факторы повышают цены?

— На 15-20%. Я думаю, что скоро произойдет очередной скачок цен, который должен покрыть наши убытки. Например, у нас законсервировано строительство объекта на ул.Приречной, 3 {Оболонь. — Ред.) из-за жителей соседних домов, кото¬рые считают, что будущий дом закроет им вид из окон. Чтобы избежать соцнапряжения, власти дали указание прекратить строительство. Только на этом объекте наши убытки, начиная с марта, состави¬ли уже около 1 млн грн. Это затраты на испытание свай, подготовку территории, разработку проекта, согласование, аренд¬ную плату за землю. Если бы мы начали строить, то уже продавали бы квартиры и компенсировали эти затраты.

— Как вы относитесь к тому, что компании начинают продавать квартиры в домах, строительство которых еще не начато?

— Многим сложно удержаться от соб¬лазна выставить на продажу жилье, когда есть площадка и готова документация. Но сейчас рискованно продавать квартиры таким образом. Например, нашим домом на Приречной, 3 уже интересовались по¬купатели, которые были готовы внести де¬ньги за квартиры. Но мы пока не продаем. Если бы согласились, наверняка, пришлось бы внесенные деньги возвращать из средств от продажи других объектов.
Лучше начинать реализацию квартир, когда уже возведены первые два этажа. Такое под силу только крупным компа¬ниям. Мелкие же фирмы обзаводятся 1-2 стройплощадками и, начав строить, сразу хотят получить прибыль.

— Ваши московские коллеги строят, в основном, за счет кредитных ресурсов, а не за счет средств от продажи квартир на ранней стадии строительства. Готовы ли украинские компании к этому?

— Мы кредиты не берем, потому что у наших банков очень невыгодные кредитные ставки — 20-22% годовых в гривне. Поэтому мы строим только за счет оборотных средств, полученных от продажи жилья. Конечно, хотелось бы привлекать разумных кредиторов, чтобы продавать уже готовое жилье. Нас бы устроили 10-12% в гривне, но добиться этого пока сложно.

— По оценкам специалистов, на первичном рынке до 40% квартир перепродаются. Меняется ли ситуация?

— По-прежнему люди скупают недвижимость для последующей перепродажи. Причем скупают не столько брокерские конторы, сколько физлица, имеющие свободные средства. Они покупают квартиры, а уже через 3-4 месяца, когда жилье дорожает, перепродают их. Глядя на это, строительные компании в процессе воз¬ведения дома тоже поднимают свои цены. Получается замкнутый круг.
— А вы не боитесь, что наступит такое время, когда покупатели уже не потянут сложившиеся цены?

— Такой рост не может продолжаться постоянно. Когда-нибудь ситуация изменится. Может быть, это произойдет после стабилизации политической обстановки — не ранее середины 2006 г. Хотя не исключено, что данный процесс начнется уже с начала нового года.

— Специалисты говорят, что, в первую очередь, на рост цен влияет высокий спрос.

— Каждый день в нашем инвестицион¬ном отделе выстраивается очередь. Пер¬вым делом раскупаются квартиры, из которых открывается хороший вид, осо¬бенно 1-й 2-комнатные. На одну такую квартиру претендуют не менее трех поку¬пателей. На остальные — не менее двух.

— Реально ли увеличить объемы жилищного строительства так, чтобы удовлетво¬рить спрос?

— Во-первых, трудно оценить, сколько для этого нужно строить в Киеве жилья. Дело в том, что сейчас около 60% квартир покупают приезжие, в том числе 25% — иностранцы (из дальнего и ближнего зарубежья). Во-вторых, увеличение объемов строительства напрямую зависит от наличия площадок. Были бы места, был бы и рост объемов. Но больших участков под застройку, какие были на массивах Осокорки. Позняки. в 3-м микрорайоне на Оболони (площадь 34.5 га), уже не осталось. Есть только разбросанные по городу земучастки площадью 0,5-1 га. Да и те скупаются и перепродаются. К тому же городские власти до сих пор не определи¬лись с земельной политикой.

— Многие стройкомпании работают с владельцами участков (например, с Мин¬обороны), за что отдают им определенный процент квартир. Это выгодно?

— Действительно, у Минобороны мно¬жество площадок, а денег нет. Вот оно и начинает искать застройщика по принци¬пу "кто больше даст". Такая схема выгод¬на, если мы отдаем владельцу участка не более 10% стоимости дома. Если требуют больше, нужно все четко просчитать Строители сегодня и так должны отчис¬лять много средств (на соцнужды, на создание инженерных сетей и др. — Ред.).

— Насколько определенная Госстроем опосредованная себестоимость строительс¬тва соответствует реальности?

— Она почти совпадает с непосредственными затратами строителей, которые составляют около 2,4 тыс. грн. на 1 кв.%. Но к ней нужно прибавить еще около 40% на различные отчисления городу Тогда получается более реальная цифра. Сейчас можно говорить об удешевлении жилья только за счет уменьшения отчислений, вел сути, всю инфраструктуру, инженерные сети строители создают за собствен деньги. Город ничего не компенсирует даже навязывает стройкомпаниям очень невыгодные техусловия, например, предлагает переложить инженерные сети 5 км километрах от нашей стройплощадки.

— Некоторые строители прогнозируют что в ближайшие год-два в Киеве уже негде будет строить, поэтому придется идти в регионы.

— Мы с этим согласны и ведем переговоры, чтобы организовать комплексную застройку микрорайонов в ряде городов. Например, переговоры ведется с администрацией Николаева, где есть большая, свободная от застроики территория.

— Насколько это выгодно?

— Возможно, себестоимость строительства в Николаеве будет несколько ниже чем в Киеве, но и цена реализации будет меньше. Тем не менее, если качество будет соответствовать киевскому, квартиры будут продаваться. Мы планируем, что в регионах будем работать на мощностях местных строителей, но, возможно, привлечем и своих подрядчиков корпорации около 15 подрядных организаций. Не исключено, что киевские стройкомпании, решив активно двигаться в регионы, будут привозить своих строителей, которые будут работать вахтовым методом.


Досье ВАЛЕРИЙ БАБИЧ, директор ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1»
родился: 12 ноября 1944 г.
Образование: Киевский инженерно-строительный институт (1974 г.) 
Карьера: после окончания института работал на различных должностях в строительных организациях г.Киева; 1993-2001 гг. — руководитель группы капитального строительства ОАО "Дарница"; с 2001 г. — директор ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1».

ЗАО "ТРЕСТ "КИЕВГОРСТРОЙ-1" образовано в 2000 году
СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: заказчик, инвестор, подрядчик строительства жилых и нежилых объектов недвижимости в Киеве.
СТРУКТУРА: в 2003 г. на базе ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1", ЗАО "Киевгорстрой-1» и творческой мастерской "Висак" была создана корпорация "Столица". Всего в корпорацию входят более 20 организаций. Учредитель обоих ЗАО и почетный президент корпорации — Валентин Исак. 
Оборот Корпорации "СТОЛИЦА" В 2004 г..: 480 млн. грн.